일본 이주를 계획하다 보면 누구나 한 번쯤 고민하게 되는 문제가 있습니다.
바로 일본에서 월세로 거주할 것인지, 아니면 집을 구입할 것인지에 대한 문제입니다.
한국에서는 집값 상승에 대한 기대와 안정적인 노후를 위해 내 집 마련을 목표로 하는 경우가 많습니다.
하지만 일본은 지역에 따라 부동산 가격 차이가 크고, 오래된 건물의 가치가 빠르게 낮아지는 경우도 많기 때문에 한국과 같은 기준으로 판단하기는 어렵습니다.
특히 일본 생활을 처음 시작하는 외국인이라면 체류 기간, 직장, 소득, 비자 상태, 거주 지역이 아직 확정되지 않은 경우가 많습니다.
이런 상황에서는 집값이 저렴하다는 이유만으로 바로 부동산을 구입하는 것이 반드시 좋은 선택이라고 보기는 어렵습니다.
이번 글에서는 일본 월세와 매매의 장단점, 실제로 부담해야 하는 비용, 그리고 어떤 사람에게 각각의 방식이 더 적합한지 정리해보겠습니다.
일본에서는 월세와 자가 중 어느 쪽이 일반적일까?
일본에도 내 집 마련을 목표로 하는 사람들이 많지만, 직장이나 가족 상황에 따라 장기간 임대주택에서 생활하는 경우도 쉽게 볼 수 있습니다.
특히 도쿄, 오사카, 요코하마와 같은 대도시는 주택 가격이 높고 직장 이동 가능성도 있기 때문에 무리하게 주택을 구입하기보다 월세를 선택하는 사람도 많습니다.
반대로 지방 도시에서는 대도시보다 비교적 저렴한 가격에 중고 단독주택이나 아파트를 구매할 수 있어 장기 거주자에게 매매가 매력적으로 느껴질 수 있습니다.
결국 일본 전체를 하나의 시장으로 보기보다는 거주하려는 도시와 생활 방식에 따라 판단해야 합니다.
일본 정부의 주택·토지통계조사에서도 자가주택과 임대주택을 별도로 집계하고 있을 만큼 두 주거 형태가 모두 중요한 비중을 차지하고 있습니다.
일본 월세의 장점
1. 초기 자금 부담이 매매보다 적다
월세의 가장 큰 장점은 부동산을 구입할 때 필요한 큰 목돈을 준비하지 않아도 된다는 점입니다.
일본에서 주택을 구입하려면 매매대금뿐만 아니라 등기, 세금, 중개수수료, 보험료, 대출 관련 비용 등 여러 부대비용이 발생할 수 있습니다.
반면 월세는 부동산 가격 전체를 부담할 필요가 없기 때문에 일본 생활을 처음 시작하는 사람에게 상대적으로 접근하기 쉽습니다.
다만 일본 월세도 처음 계약할 때는 생각보다 많은 비용이 필요할 수 있습니다.
일반적으로 다음과 같은 항목이 발생할 수 있습니다.
- 보증금에 해당하는 시키킹(敷金)
- 집주인에게 지급하는 사례금 성격의 레이킹(礼金)
- 부동산 중개수수료
- 보증회사 이용료
- 화재보험료
- 열쇠 교체 비용
- 선불 월세
- 청소비
물건에 따라 시키킹과 레이킹이 없는 경우도 있지만, 계약 초기 비용이 월세 몇 개월분에 해당하는 경우도 있습니다.
일본 국토교통성의 외국인 임대주택 안내 자료에서도 보증금, 사례금, 중개수수료 등 여러 초기 비용이 발생할 수 있다고 설명하고 있습니다.
따라서 일본 월세를 알아볼 때는 매달 내는 임대료뿐만 아니라 입주 시 필요한 전체 금액을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
저도 유학 초기 월세 원룸을 구할 때 표시된 가격 이외에 레이킹 청소비 등등 생각 외로 많은 자금이 들어 당황했던 적이 있습니다.
2. 거주지를 변경하기 쉽다
월세는 직장이나 생활 환경이 바뀌었을 때 비교적 유연하게 이사할 수 있다는 장점이 있습니다.
일본에 처음 이주한 사람은 실제로 살아보기 전까지 자신에게 어떤 지역이 잘 맞는지 판단하기 어려울 수 있습니다.
인터넷으로 조사했을 때는 조용하고 살기 좋아 보였던 지역도 실제로 생활해보면 다음과 같은 불편함이 있을 수 있습니다.
- 역까지 거리가 너무 멀다
- 자동차 없이는 생활하기 어렵다
- 주변에 병원이나 마트가 부족하다
- 출퇴근 시간이 생각보다 길다
- 여름과 겨울의 기후가 예상과 다르다
- 외국인이 생활하기 불편하다
월세라면 일정 기간 거주한 뒤 더 적합한 지역으로 옮길 수 있습니다.
특히 오카야마, 히로시마, 구마모토처럼 도시 규모가 어느 정도 있는 지방 도시도 동네에 따라 교통과 생활 편의성 차이가 큽니다.
따라서 도시를 정했다고 하더라도 처음부터 집을 구입하기보다 월세로 1~2년 정도 생활해보는 것이 현실적인 선택일 수 있습니다.
저는 일본에서 유학생활을 할 때 학교 근처의 도쿄 23구에서도 여러 곳에서 생활해보고, 조금 떨어진 도쿄도에서도 살아봤습니다만 집마다 장단점이 다 달랐습니다.
여러 지역과 집에서 생활해본 경험은 앞으로 일본 이주 후 부동산을 선택할 때 조금 더 세밀하고 신중하게 판단할 수 있는 밑거름이 될 것 같습니다.
3. 큰 수리비 부담이 상대적으로 적다
임대주택의 건물 자체나 기본 설비에 문제가 발생한 경우 일반적으로 임대인의 책임 범위에서 수리되는 경우가 많습니다.
예를 들어 정상적인 사용 중 노후화로 인해 급탕기나 기본 설비가 고장 났다면 임차인이 전체 교체 비용을 부담하지 않는 경우가 일반적입니다.
반면 자가주택은 보일러, 급탕기, 지붕, 외벽, 배관, 방수 등의 수리비를 소유자가 직접 부담해야 합니다.
일본의 오래된 단독주택은 매매가격 자체는 저렴해 보여도 수리비가 크게 발생할 수 있습니다.
이런 점에서 월세는 갑작스러운 대규모 유지보수 비용에 대한 부담을 줄일 수 있습니다.
다만 퇴거할 때는 임차인의 고의나 과실로 발생한 손상에 대해 원상복구 비용이 청구될 수 있습니다.
일본 국토교통성도 외국인 임차인을 위해 퇴거 시 원상복구 기준과 분쟁 예방 자료를 제공하고 있습니다.
4. 부동산 가격 하락 위험을 피할 수 있다
집을 구매하면 해당 지역의 부동산 가격이 하락하거나 매수 수요가 줄어들 위험을 감수해야 합니다.
특히 인구가 감소하는 지방지역이나 교통이 불편한 지역은 나중에 집을 팔고 싶어도 매수자를 찾는 데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
매매가격이 저렴하다고 해서 반드시 좋은 부동산은 아닙니다.
저렴한 이유가 단순히 지방이라는 점 때문인지, 건물 상태 때문인지, 재해 위험 때문인지, 향후 매도가 어려운 위치 때문인지 확인해야 합니다.
월세 거주자는 이러한 부동산 가격 하락이나 매도 위험을 직접 부담하지 않는다는 장점이 있습니다.
일본 월세의 단점
1. 계속 거주하는 동안 월세가 발생한다
월세의 가장 큰 단점은 오랫동안 거주해도 집이 자신의 자산으로 남지 않는다는 점입니다.
10년, 20년 동안 월세를 납부하더라도 계약이 종료되면 부동산에 대한 소유권은 남지 않습니다.
은퇴 후 소득이 줄어든 상태에서도 월세를 계속 납부해야 한다는 점은 부담이 될 수 있습니다.
특히 일본에서 장기간 정착하거나 은퇴 생활을 계획하는 사람이라면 노후 주거비를 어떻게 마련할지 미리 계산해야 합니다.
2. 외국인은 임대 심사에서 불편을 겪을 수 있다
일본은 외국인이라는 이유만으로 모든 집을 자유롭게 계약할 수 있는 것은 아닙니다.
일부 임대인은 의사소통, 보증, 체류 기간, 퇴거 후 연락 문제 등을 우려해 외국인 입주를 꺼리기도 합니다.
계약 과정에서 다음과 같은 조건이 요구될 수 있습니다.
- 일본 내 긴급 연락처
- 보증회사 가입
- 재류카드
- 근무처와 소득 증빙
- 일본어 의사소통 능력
- 일정 기간 이상의 재류자격
일본 국토교통성도 외국인의 민간 임대주택 입주를 지원하기 위한 별도 안내와 지원 정책을 운영하고 있습니다.
따라서 일본에 막 입국했거나 취업 전인 상태라면 원하는 매물을 계약하지 못할 가능성도 고려해야 합니다.
저도 도쿄에서 살 때 좋은 집을 봐 부동산에 문의했을 때 집주인이 외국인은 받지 않는다하여 거절당한 적이 있었습니다. 또 다른 집에서는 다른 한국인 영주권자 혹은 학교의 보증서를 요구하기도 했습니다.
일본에 아직 거주하지 않은 경우, 보증을 서줄만한 일본인이나 한국인 지인을 알지 못하는 경우가 많기에 이러한 조건의 부동산은 중개인을 통해 다른 조건의 물건을 알아봐야 합니다.
3. 집을 자유롭게 바꾸기 어렵다
월세주택은 벽에 구멍을 뚫거나 구조를 변경하는 등의 리모델링이 제한됩니다.
반려동물을 키우거나, 넓은 주차장과 정원을 사용하거나, 방음시설을 설치하고 싶은 사람에게는 불편할 수 있습니다.
임대인의 사전 허락을 받으면 제한적인 변경이 가능한 경우도 있지만, 계약 조건에 따라 달라집니다. 퇴거할 때 원상복구 비용이 크게 발생할 수 있으므로 공사 전에 허용 범위와 비용 부담 주체를 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.
특히 장기간 살 집을 자신의 취향에 맞게 꾸미고 싶은 사람이라면 월세보다 매매가 더 만족스러울 수 있습니다.
일본에서 집을 구매하는 장점
1. 장기적으로 안정적인 거주 공간을 확보할 수 있다
주택을 구입하면 임대차계약 갱신이나 집주인의 사정에 영향을 받지 않고 장기간 거주할 수 있습니다.
대출을 모두 상환한 뒤에는 월세 지출이 없어지기 때문에 은퇴 후 주거비 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
물론 집을 소유하더라도 세금과 관리비, 수리비는 계속 발생합니다.
따라서 집을 구매하면 주거비가 완전히 사라진다고 생각하기보다는 월세 대신 유지비와 세금을 부담하는 구조로 바뀐다고 보는 것이 정확합니다.
그렇지만 월세와 달리 토지와 건물에 대한 소유권을 확보하고, 장기간 안정적으로 거주할 수 있다는 점은 상당히 든든하게 느껴질 수 있습니다.
2. 자신의 생활 방식에 맞게 집을 꾸밀 수 있다
자가주택은 임대주택보다 리모델링과 공간 활용이 자유롭습니다.
예를 들어 다음과 같은 생활을 원하는 사람에게 적합할 수 있습니다.
- 정원이 있는 단독주택에서 생활
- 반려동물과 함께 거주
- 자동차 여러 대를 주차
- 재택근무 공간 마련
- 방음실이나 취미방 설치
- 주방과 욕실 리모델링
- 부모나 자녀와 함께 생활
특히 일본 지방 도시 외곽에서는 주차장과 정원이 포함된 단독주택을 대도시보다 비교적 저렴한 가격에 찾을 수 있습니다.
차량 운행을 전제로 한다면 역세권에서 조금 떨어진 지역도 선택지에 포함할 수 있어 매물 범위가 넓어집니다.
또한 일본은 주차장 비용이 만만치 않기에, 월세집에 주차장까지 이용한다면 매달 지출 고정비가 상당히 올라갈 수 있습니다.
3. 지방 도시에서는 비교적 저렴한 매물을 찾을 수 있다
도쿄 중심부나 오사카의 인기지역은 주택가격이 매우 높지만, 지방 도시는 중고주택 가격이 상대적으로 낮은 경우가 많습니다.
오카야마, 마쓰야마, 구마모토, 니가타와 같은 지역에서는 같은 예산으로 대도시보다 넓은 집을 찾을 가능성이 높습니다.
SUUMO와 LIFULL HOME’S 같은 일본 부동산 사이트에서는 지역, 가격, 면적, 건축연도 등을 설정해 월세와 매매 매물을 비교할 수 있습니다.
다만 매매가격만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
건축연도, 내진기준, 수리 이력, 주차장, 역과의 거리, 침수·토사재해 위험 등을 함께 확인해야 합니다.
지방 도시의 경우 매각이 어려워 투자보다는 실거주용으로 찾아봐야합니다.
4. 장기 거주한다면 월세보다 유리할 가능성이 있다
같은 지역에서 오랫동안 거주할 계획이라면 매매가 월세보다 경제적으로 유리해질 가능성이 있습니다.
예를 들어 월세 8만 엔을 20년 동안 낸다면 단순 계산으로 임대료만 1,920만 엔이 됩니다.
여기에 갱신료, 관리비, 주차비 등이 추가될 수 있습니다.
반면 비슷한 금액의 중고주택을 구매하고 장기간 거주한다면 대출 상환 후 집과 토지가 남을 수 있습니다.
그러나 이 비교에서는 매매 부대비용, 주택대출 이자, 재산세, 수리비, 관리비, 매도 비용을 반드시 포함해야 합니다.
단순히 월세 총액과 주택 가격만 비교하면 실제 비용을 정확하게 판단하기 어렵습니다.
일본에서 집을 구매할 때 발생하는 비용
일본에서 집을 구매할 때는 매물에 표시된 가격 외에도 여러 비용이 발생합니다.
대표적으로 다음과 같은 항목이 있습니다.
- 부동산 중개수수료
- 소유권 이전 등기 비용
- 등록면허세
- 부동산 취득세
- 인지세
- 화재보험과 지진보험
- 주택대출 수수료
- 법무사 비용
- 고정자산세 정산금
집을 보유한 이후에는 매년 고정자산세가 발생할 수 있으며, 지역과 조건에 따라 도시계획세도 부담할 수 있습니다.
공동주택이라면 매달 관리비와 수선적립금을 납부해야 합니다.
단독주택은 별도의 관리비가 없는 대신 지붕, 외벽, 방수, 배관 등을 직접 관리해야 합니다.
국토교통성의 외국인 대응 부동산 매뉴얼에서도 일본 부동산 보유 시 지방자치단체가 토지와 건물 소유자에게 고정자산세를 부과한다고 설명합니다.
따라서 주택 구매 예산을 세울 때는 매매가격만 준비하는 것이 아니라 초기 부대비용과 향후 유지비까지 함께 계산해야 합니다.
외국인도 일본 주택담보대출을 받을 수 있을까?
외국인도 일본에서 주택담보대출을 받을 수 있지만 누구나 동일한 조건으로 대출을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
금융기관마다 심사 기준은 다르며 일반적으로 다음과 같은 요소가 중요하게 고려됩니다.
- 일본 내 체류자격
- 영주권 보유 여부
- 근무 기간
- 연소득
- 고용 형태
- 일본어 계약 이해 능력
- 일본인 배우자 또는 연대보증 여부
- 자기자금 규모
- 신용 상태
영주권이 없더라도 대출이 가능한 금융기관이 있을 수 있지만 선택지가 줄어들거나 자기자금 비율, 금리, 보증 조건이 불리해질 가능성이 있습니다.
따라서 아직 일본 취업이나 소득 기반이 안정되지 않은 상태라면 집값이 저렴하더라도 대출을 이용한 구매가 쉽지 않을 수 있습니다.
이 때문에 일본에 처음 이주한 외국인은 월세로 생활하면서 재류기간, 소득, 신용기록을 쌓은 뒤 주택 구매를 검토하는 방식이 현실적입니다.
특히 일본의 모든 주택담보대출이 영주권 없는 외국인에게 제공되는 것은 아닙니다. 상품과 금융기관마다 자격 요건이 다르므로 실제 구매 시점에는 여러 금융기관의 조건을 직접 비교해야 합니다.
일본에서 집을 구매할 때 주의할 점
1. 건물 가치가 빠르게 낮아질 수 있다
일본은 오래된 건물에 대한 선호도가 낮고 신축주택을 선호하는 경향이 있습니다.
특히 목조 단독주택은 시간이 지날수록 건물 가치가 낮게 평가될 수 있습니다.
토지 가치가 유지되는 지역이라면 큰 문제가 없을 수 있지만, 인구가 감소하는 지방에서는 토지 수요도 함께 줄어들 수 있습니다.
따라서 집을 자산 증식 수단으로 생각하기보다 장기간 거주하면서 사용하는 소비재에 가깝게 접근하는 것이 안전합니다.
2. 오래된 주택은 수리비를 반드시 확인해야 한다
중고주택 가격이 500만 엔이나 1,000만 엔으로 저렴하더라도 실제로 바로 거주할 수 있는 상태인지는 별개의 문제입니다.
다음과 같은 부분에서 비용이 발생할 수 있습니다.
- 지붕 누수
- 외벽 균열
- 낡은 욕실과 주방
- 급탕기 교체
- 배관 부식
- 해충 피해
- 단열 부족
- 내진 보강
- 정화조 관리
- 경계와 도로 문제
경우에 따라서는 매매가격보다 리모델링 비용이 더 많이 들 수도 있습니다.
아키야나 오래된 주택을 구매할 때는 반드시 전문가의 건물 상태 점검을 받아보는 것이 좋습니다.
3. 재해 위험을 확인해야 한다
일본은 지진뿐 아니라 태풍, 홍수, 산사태, 쓰나미 등 다양한 자연재해 위험이 존재합니다.
같은 도시 안에서도 하천 주변, 해안가, 산지 인근 여부에 따라 위험도가 크게 달라질 수 있습니다.
매물 가격이 주변보다 유난히 저렴하다면 해당 지역의 재해 위험과 토지 조건을 확인해야 합니다.
각 지방자치단체가 제공하는 해저드맵을 통해 침수, 토사재해, 쓰나미 위험지역을 확인할 수 있습니다.
저 역시 일본 이주 후보지를 조사할 때 집값뿐 아니라 자연재해 위험을 중요한 기준으로 보고 있습니다.
저는 일본 부동산 매물을 검색할 때마다 해당 지역의 해저드맵을 보고 재해 안전도를 확인하고 있습니다.
4. 나중에 팔 수 있는 집인지 생각해야 한다
자신이 마음에 든다고 해서 다른 사람도 사고 싶어 하는 집이라는 보장은 없습니다.
역에서 너무 멀거나, 도로가 좁거나, 주차가 어렵거나, 건물이 지나치게 오래된 집은 나중에 매도가 어려울 수 있습니다.
장기 거주를 전제로 하더라도 가족 상황이나 건강, 직장 문제로 이사해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
따라서 구매 전에는 현재 생활 편의성뿐 아니라 향후 매도 가능성도 함께 살펴봐야 합니다.
어떤 사람에게 월세가 더 잘 맞을까?
다음과 같은 경우에는 매매보다 월세가 더 적합할 가능성이 높습니다.
- 일본 생활을 처음 시작하는 사람
- 아직 거주 도시를 결정하지 못한 사람
- 유학이나 취업으로 단기간 체류할 사람
- 이직이나 전근 가능성이 높은 사람
- 영주권이나 장기 체류자격이 없는 사람
- 주택 구매에 필요한 자기자금이 부족한 사람
- 건물 관리와 수리에 부담을 느끼는 사람
특히 인터넷 정보만으로 도시를 결정한 경우라면 실제 생활환경을 확인하기 위해 월세로 먼저 거주해보는 것을 추천합니다.
어떤 사람에게 매매가 더 잘 맞을까?
반대로 다음과 같은 경우에는 주택 구매를 적극적으로 검토할 수 있습니다.
- 특정 지역에서 10년 이상 거주할 계획이 확실한 사람
- 일본인 배우자나 가족과 장기 정착할 사람
- 안정적인 직장과 소득이 있는 사람
- 충분한 자기자금을 보유한 사람
- 은퇴 후 월세 부담을 줄이고 싶은 사람
- 정원, 주차장, 반려동물 등 원하는 주거 조건이 명확한 사람
- 오래된 주택의 관리와 수리를 감당할 수 있는 사람
다만 장기 거주 계획이 있다고 해서 반드시 매매가 유리한 것은 아닙니다.
주택의 위치와 상태가 좋지 않다면 장기간 유지비만 발생하고 나중에 처분하기 어려울 수도 있습니다.
월세와 매매를 비교할 때 꼭 계산해야 할 항목
월세와 매매 중 어느 쪽이 유리한지 판단하려면 최소 10년 이상의 전체 비용을 비교하는 것이 좋습니다.
월세는 다음 비용을 계산해야 합니다.
- 초기 계약비용
- 매달 월세
- 관리비
- 주차비
- 갱신료
- 이사비용
- 퇴거 비용
매매는 다음 비용을 계산해야 합니다.
- 자기자금
- 주택대출 원금과 이자
- 구매 부대비용
- 고정자산세
- 도시계획세
- 관리비
- 수선적립금
- 수리와 리모델링 비용
- 화재보험과 지진보험
- 향후 매도 비용
두 금액을 비교한 뒤 예상 거주기간과 부동산의 잔존가치를 함께 고려해야 합니다.
일반적으로 거주기간이 짧을수록 취득·매도 부대비용 때문에 월세가 유리해질 가능성이 높고, 같은 지역에서 장기간 거주할수록 매매를 검토할 여지가 커집니다.
다만 손익분기 시점은 지역, 금리, 주택 상태에 따라 달라지므로 일률적으로 판단하기는 어렵습니다.
제가 생각하는 현실적인 선택
저 역시 장기적으로 일본 이주를 계획하고 있으며, 최종적으로는 일본 지방 도시에서 집을 구매하는 방향을 생각하고 있습니다.
특히 현재 가장 관심 있게 보고 있는 지역은 오카야마시입니다.
오카야마시는 신칸센 이용이 가능하고 도시 규모가 적당하며, 대도시와 비교하면 주거비 부담이 낮은 편이라 장기 거주 후보지로 계속 살펴보고 있습니다.
하지만 실제로 일본에 이주하게 되더라도 처음부터 집을 구입하지는 않을 생각입니다.
우선 월세로 1~2년 정도 거주하면서 다음 항목을 직접 확인하는 것이 더 안전하다고 생각합니다.
- 실제 생활비
- 교통 편의성
- 병원과 상업시설 접근성
- 자동차 필요성
- 여름과 겨울의 기후
- 동네 분위기
- 장기적으로 살고 싶은 지역인지 여부
한국에서 인터넷으로 매물을 조사하는 것과 실제로 그 지역에서 생활하는 것은 분명 차이가 있을 수 있습니다.
처음에는 월세로 지역을 경험하고, 생활 기반과 소득이 안정된 이후에 집을 구매하는 방식이 외국인에게 가장 현실적인 선택이라고 생각합니다.
특히 은퇴 이주를 목적으로 한다면 시세 차익보다는 내가 실제로 편안하게 오래 살 수 있는 집인지가 더 중요합니다.
글을 마치며
일본 월세와 매매 중 어느 쪽이 무조건 유리하다고 말하기는 어렵습니다.
일본에 처음 이주하거나 거주지역이 확정되지 않았다면 월세가 더 안전하고 유연한 선택일 수 있습니다.
반대로 안정적인 소득이 있고 특정 지역에서 장기간 정착할 계획이라면 주택 구매가 노후 주거비를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
중요한 것은 단순히 월세와 매매가격만 비교하는 것이 아닙니다.
거주기간, 대출 가능 여부, 세금, 수리비, 재해 위험, 향후 매도 가능성까지 함께 고려해야 합니다.
개인적으로는 일본 이주 초기에는 월세로 생활하면서 지역을 충분히 경험한 뒤, 장기적으로 살고 싶은 도시와 동네가 확실해졌을 때 매매를 결정하는 것이 가장 현실적인 방법이라고 생각합니다.
앞으로는 일본 현지에서 실제로 사용하는 부동산 사이트와 매물 검색 방법, 오카야마를 비롯한 지방 도시의 월세와 매매 시세도 하나씩 정리해보겠습니다.
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